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Entenda as novas regras de financiamento imobiliário da Caixa

Entenda as novas regras de financiamento imobiliário da Caixa

A partir desta sexta-feira (1º), os mutuários que financiarem imóveis pela Caixa Econômica Federal terão de pagar entrada maior e financiar um percentual mais baixo do imóvel. O banco aumentou as restrições para a concessão de crédito para imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que financia imóveis com recursos da caderneta de poupança.

Para quem financiar imóvel pelo sistema de amortização constante (SAC), em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Pelo sistema Price, com parcelas fixas, o valor aumentará de 30% para 50%. A Caixa só liberará o crédito a quem não tiver outro financiamento habitacional ativo com o banco.

O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo SBPE será limitado a R$ 1,5 milhão em todas as modalidades do sistema. Atualmente, o crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros mais baixos, é restrito a imóveis de R$ 1,5 milhão, mas as linhas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não têm teto de valor do imóvel.

Segundo a Caixa, as mudanças se aplicam a futuros financiamentos e não afetarão as unidades habitacionais de empreendimentos financiados pelo banco. Nesse caso, em que o banco financia diretamente a construção, as condições atuais serão mantidas. A instituição financeira concentra 70% do financiamento imobiliário brasileiro e 48,3% das contratações do SBPE.

Em nota emitida há duas semanas, o banco justificou as restrições porque a carteira de crédito habitacional do banco deve superar o orçamento aprovado para 2024. Até setembro, a Caixa concedeu R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, alta de 28,6% em relação ao mesmo período do ano passado. Ao todo, foram 627 mil financiamentos de imóveis. No SBPE, o banco concedeu R$ 63,5 bilhões nos nove primeiros meses do ano.

“A Caixa estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e ao Governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela Caixa, mas também pelos demais agentes do mercado”, explicou o banco em nota oficial.

Falta de recursos

O aperto na concessão de crédito habitacional decorre do maior volume de saques na caderneta de poupança e das maiores restrições para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), aprovado no início do ano. Caso não limitasse o crédito, a Caixa teria de aumentar os juros.

Segundo o Banco Central (BC), a caderneta de poupança registrou o maior volume de saques líquidos do ano em setembro, com os correntistas retirando R$ 7,1 bilhões a mais do que depositaram. Esse também foi o terceiro mês seguido de retiradas. Outro fator que contribuiu para a limitação do crédito foi o aumento da demanda pelas linhas da Caixa, em meio à elevação das taxas nos bancos privados. Ainda não está claro se as mudanças serão revertidas em 2025, quando o banco tiver novo orçamento para crédito habitacional, ou se parte das medidas se tornarão definitivas no próximo ano.

Governo e setor imobiliário divergem sobre reforma tributária

Governo e setor imobiliário divergem sobre reforma tributária

@ebc

Em tramitação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado, o projeto de lei complementar que regulamenta a reforma tributária pode sofrer uma nova alteração, que poderá fazer o texto voltar à Câmara. O governo e o setor imobiliário se opõem em torno do novo sistema de tributação sobre a venda de imóveis por empresas.

O projeto estabelece que as vendas de imóveis novos por empresas, chamadas de incorporações, terão uma alíquota reduzida em 40%, o que equivalerá a 16,78% do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA). O cálculo considera a alíquota padrão de 27,97% calculada pelo Ministério da Fazenda após a aprovação do texto na Câmara dos Deputados. As vendas de imóveis por pessoas físicas continuarão não tributadas, como ocorre atualmente.

O setor imobiliário critica as mudanças. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), a carga tributária média sobre o segmento está entre 6,4% e 8%. A Cbic e outras entidades do setor, como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), defendem a elevação do redutor da alíquota padrão de 40% para 60%, o que reduziria a alíquota de IVA para 11,98% e, segundo o setor teria impacto neutro sobre o setor.

A equipe econômica, no entanto, afirma que os 16,78% de alíquota efetiva do texto atual nem sempre refletirão a carga tributária final. Isso porque haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, o que reduzirá o IVA para os imóveis populares.

O Ministério da Fazenda também esclarece que o imposto não incidirá sobre todo o valor do imóvel, mas sobre a diferença entre o custo da venda e o valor do terreno. No caso de compra de vários imóveis para a construção de um prédio, a soma do valor dos imóveis será deduzida do imposto.

As ressalvas não convenceram o setor imobiliário. Em audiência na CAE, no fim de agosto, o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, defendeu não apenas o aumento do redutor, mas um regime de transição que preserve a carga tributária atual para empreendimentos iniciados antes da entrada em vigor do IVA.

Cálculos diferentes

A equipe econômica e o setor divergem nos cálculos dos custos. Segundo o Ministério da Fazenda, o novo sistema tributário reduzirá em 3,5% os custos de um imóvel popular novo (avaliado em R$ 200 mil). No entanto, um imóvel de alto padrão novo de R$ 2 milhões ficará 3,5% mais caro. A pasta ressalta que a reforma pretende instituir a tributação progressiva, diminuindo os tributos para a população mais pobre e elevando para os mais ricos.

As construtoras rebatem o argumento. Segundo a Cbic, o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis cairão de preço, correspondem a apenas 15% do valor de vendas no mercado imobiliário, apesar de o programa habitacional estar registrando execução recorde.

A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) apresentou cálculos do IVA a ser pago conforme as faixas de valores dos imóveis. Segundo as projeções, é que a carga tributária aumente nos seguintes percentuais:

• 15,4% maior para imóveis de R$ 240 mil;

• 30,7% maior para imóveis de R$ 500 mil;

• 48,8% maior para imóveis de R$ 1 milhão;

• 51,7% maior para imóveis de R$ 2 milhões;

• 68,7% maior para os loteamentos;

• 55,12% maior nos custos de intermediação de imóveis;

• 58,6% maior nos custos de administração de imóveis;

• 136,22% nas operações de aluguel.

No caso das operações de aluguel, a ABMI pede um redutor de 80% no IVA. Segundo a entidade, uma alíquota de 5,59% garantiria impacto neutro da reforma tributária.

Ganhos de eficiência

O Ministério da Fazenda rebate os argumentos. A equipe econômica ressalta que o novo sistema tributário permitirá o abatimento dos tributos que incidiram sobre os insumos ao longo da cadeia produtiva. Apenas os ganhos das construtoras serão tributados, com a empresa recuperando o crédito do imposto incidente em todas as despesas administrativas, como contador, eletricidade, material de escritório, internet e outras.

O principal argumento, no entanto, diz respeito aos ganhos de eficiência do setor de construção civil. Isso porque a reforma tributária permitirá ao segmento adotar métodos de construção mais eficientes, não utilizadas atualmente porque são mais tributadas. Essas tecnologias também podem ser integralmente deduzidas nos créditos tributários e, segundo a Fazenda, beneficiará os imóveis mais caros.

“Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão”, ressaltou o ministério em nota emitida em julho.

Consultora internacional especializada em IVA, Melina Rocha ajudou o governo a elaborar o projeto de lei complementar. Na audiência pública na CAE no fim de agosto, ela disse que o setor de aluguéis terá um regime tributário específico. Em relação aos cálculos do setor, ela disse que o governo usou uma amostra mais ampla que a das entidades imobiliárias. “Os cálculos do setor são bem elaborados, mas não refletem a amostra nacional”, declarou na ocasião.

Adiamento

As pressões do setor imobiliário e de outros setores podem provocar o adiamento da regulamentação da reforma tributária. Isso porque o projeto de lei complementar terá de voltar à Câmara, caso o texto seja alterado.

O aumento no redutor, no entanto, poderá trazer um efeito colateral. A ampliação de setores com tratamento especial poderá levar a um novo aumento da alíquota padrão do IVA. Isso porque o benefício para um segmento é compensado pelos demais setores da economia.

A decisão da Câmara dos Deputados de ampliar a lista de produtos isentos da cesta básica fez o Ministério da Fazenda elevar, de 26,5% para 27,97%, a estimativa de alíquota do IVA. Com a decisão, o Brasil passou a ter a maior alíquota do mundo para esse tipo de imposto, superando a da Hungria, que cobra 27%.

Retirada de recursos da poupança pressiona mercado imobiliário

Retirada de recursos da poupança pressiona mercado imobiliário

@ebc

A debandada de investidores da mais tradicional aplicação financeira do país está provocando reflexos em outros setores da economia. Uma das mais tradicionais fontes de recursos para financiamentos de imóveis para a classe média com juros limitados, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é afetado pela retirada persistente de recursos da caderneta de poupança.

Somente em janeiro, os investidores retiraram da poupança R$ 20,1 bilhões a mais do que depositaram. Isso após três anos seguidos de saques. A aplicação perdeu R$ 87,8 bilhões em 2023, R$ 103,2 bilhões em 2022 e R$ 35,4 bilhões em 2021.

Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE. Esse sistema cobre até 80% de imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A modalidade tem risco historicamente baixo de inadimplência porque as prestações são limitadas a 30% da renda do mutuário, e os financiamentos duram até 35 anos.

Especialista em direito imobiliário, o advogado Marcelo Tapai destaca que o mercado imobiliário passa por uma mudança estrutural, que reflete a perda de interesse do investidor pela caderneta. Tanto o rendimento baixo da poupança quanto a ampliação de opções no mercado financeiro estimulam a fuga de investidores.

“A diminuição do estoque de dinheiro das poupanças é um caminho sem volta. O mercado financeiro hoje é muito mais simples. Bancos de investimento populares permitem às pessoas físicas investir em instrumentos financeiros com muita facilidade e muito mais perspectiva de retorno. A poupança traz prejuízo e, a cada dia, menos pessoas pensam nela como um investimento”, explica.

Perspectivas

Com cada vez menos recursos na poupança, os bancos destinam menos dinheiro para empréstimos no SPBE. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o número de lançamentos de unidades imobiliárias pelo SBPE caiu entre 20% e 30% no ano passado.

A CBIC não tem projeções para essa modalidade em 2024. No fim do ano passado, a entidade informou apenas que acredita em uma recuperação no SBPE no segundo semestre e que o número de lançamentos será ao menos igual ao de 2023. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que o volume de crédito no sistema fique estável em relação ao ano passado, afetado tanto pela retirada de recursos da poupança como pelos juros ainda altos.

Opções

Com o SBPE menos requisitado, os mutuários de classe média têm duas alternativas. A primeira são os financiamentos com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Essa modalidade também financia imóveis de até R$ 1,5 milhão com juros de até 12% ao mês, mas exige regras adicionais em relação ao SBPE. O comprador precisa trabalhar pelo menos três anos com carteira assinada, não pode ter outro financiamento ativo no SFH, nem ter outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e na mesma região metropolitana.

A outra opção consiste no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que obedece a taxas e condições de mercado. Essa modalidade permite o financiamento de imóveis acima de R$ 1,5 milhão e entrada zero (100% do valor financiado), mas normalmente tem juros mais altos.

Atualmente, as principais fontes de recursos dos bancos que concedem os financiamentos no mercado livre são os títulos privados, como as letras de crédito imobiliário (LCI), os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e as letras imobiliárias garantidas (LIG), objeto de uma mudança recente de regras do Conselho Monetário Internacional.

Mudança

Segundo Tapai, ocorre uma mudança na composição dos fundos para financiamento imobiliário, com o crescimento dos títulos privados, que custam mais para as instituições e elevam o custo do crédito para a compra de imóveis. “Isso é ruim para quem financia imóveis não abrangidos pelo SFH, pois não há limitação de taxa de juros e os prazos são menores. Não há nenhuma limitação e as regras de mercado são as que valem”, declara.

O especialista diz ainda não ser possível avaliar o impacto das mudanças das regras para a LCI, o CRI e o LIG.

Tapai não descarta que as restrições ao lançamento desse tipo de papéis se reflitam em juros menores, como alega o Banco Central (BC), porque parte dos recursos levantados com tais títulos não estava sendo usada no mercado imobiliário. “O BC afirma que sim, mas somente o mercado poderá dizer que os juros no mercado livre vão baixar”, pondera.

Crescimento

Mesmo com a estagnação do SBPE, a Abecip aposta em crescimento de 3% no crédito imobiliário em 2024, com as concessões fechando o ano em R$ 259 bilhões, superando o recorde de R$ 255 bilhões emprestados em 2021. Segundo a entidade, essa expansão deve ser sustentada pelos financiamentos do FGTS.

A CBIC, cuja análise se concentra no número de lançamentos, estima que o volume de empreendimentos imobiliários com recursos do FGTS e do Minha Casa, Minha Vida cresça 15% em 2024. Para o mercado imobiliário total, a entidade projeta que 320 mil unidades devem ser lançadas neste ano. Ainda não dá para projetar se essa volume representa crescimento em relação a 2023 porque as estatísticas do ano passado ainda estão sendo fechadas.